Wie viele Wohnungen werden gebaut und wie viele fehlen?

So wenige Wohnungen wie seit 2012 nicht mehr fertiggestellt

2025 wurden in Deutschland 206.600 Wohnungen fertiggestellt, 18,0 Prozent oder 45.400 Wohnungen weniger als im Vorjahr. Das ist der niedrigste Stand seit 2012, als 200.500 Wohnungen entstanden. Zum Vergleich: 2020 erreichte der Wohnungsbau mit 306.400 fertigen Wohnungen seinen bisherigen Höchststand, 2009 lag das Tief bei 159.000. Bereits 2024 war die Zahl der Fertigstellungen um 14,4 Prozent auf 251.900 gesunken, nach drei Jahren mit stabilen rund 294.000 Wohnungen von 2021 bis 2023. In neu errichteten Wohngebäuden entstanden 2025 nur noch 172.600 Wohnungen, ein Rückgang von 20,0 Prozent. Bei Einfamilienhäusern fiel der Rückgang mit 23,3 Prozent auf 41.800 Einheiten besonders deutlich aus, bei Mehrfamilienhäusern mit 18,9 Prozent auf 109.800 Wohnungen etwas moderater. Wohnheime kamen 2025 auf 7.200 fertiggestellte Einheiten, 15,1 Prozent weniger als im Vorjahr.

Bau­genehmigungen ziehen 2025 wieder an

Während die Fertigstellungen einbrachen, erholten sich die Baugenehmigungen. 2025 genehmigten die Bauämter in Deutschland 238.500 neue Wohnungen, 10,8 Prozent oder 23.200 Wohnungen mehr als 2024 mit 215.300 Genehmigungen. Es war der erste Anstieg seit 2021. Im Neubau von Wohngebäuden stieg die Zahl der Genehmigungen um 12,6 Prozent auf 198.100 Wohnungen. Einfamilienhäuser legten um 17,2 Prozent auf 44.500 Einheiten zu, Mehrfamilienhäuser um 12,1 Prozent auf 128.100 Wohnungen, Wohnheime sogar um 34,2 Prozent auf 9.100 Plätze. Zweifamilienhäuser gaben dagegen leicht nach, um 1,1 Prozent auf 12.600 Wohnungen. Hinzu kamen 40.400 Wohnungen durch Umbauten an bestehenden Gebäuden, 2,7 Prozent mehr als im Vorjahr. Die Erholung bei den Genehmigungen bedeutet aber nicht automatisch mehr fertige Wohnungen: 2025 verfielen 35.700 Baugenehmigungen ungenutzt, so viele wie seit 2002 nicht mehr.

Der Bauüberhang wächst trotz mehr Genehmigungen

Zwischen einer Baugenehmigung und dem Einzug vergeht viel Zeit. Ende 2025 zählte das Statistische Bundesamt 760.700 genehmigte, aber noch nicht fertiggestellte Wohnungen, fast auf dem Niveau des Vorjahres mit 759.700. Von diesem Bauüberhang befanden sich 307.200 Wohnungen bereits im Bau, bei 158.600 davon war zumindest der Rohbau fertig. Die durchschnittliche Bauzeit von der Genehmigung bis zur Fertigstellung liegt inzwischen bei 26 Monaten, gegenüber 20 Monaten im Jahr 2020, ein Anstieg um sechs Monate. Der wachsende Bauüberhang zeigt, dass mehr Genehmigungen allein die Wohnungsnot nicht lindern. Erst wenn Grundstücke, Handwerkerkapazitäten und Finanzierungen zusammenkommen, werden aus genehmigten auch tatsächlich bewohnte Wohnungen. Bis dahin bleibt ein erheblicher Teil des geplanten Angebots auf dem Papier, während die Nachfrage nach Wohnraum in vielen Städten weiter zunimmt.

Wie viele Wohnungen Deutschland wirklich braucht

Wie groß die Lücke zwischen Bautätigkeit und Bedarf tatsächlich ist, zeigen zwei unabhängige Schätzungen. Das Pestel-Institut bezifferte den bundesweiten Fehlbestand im Januar 2026 auf rund 1,4 Millionen Wohnungen, fast ausschließlich bezahlbaren Wohnraum und Sozialwohnungen. Der Verband der deutschen Wohnungswirtschaft GdW hält einen jährlichen Neubau von 400.000 Wohnungen für nötig, davon 160.000 Mietwohnungen und darunter 100.000 Sozialwohnungen. 2023 wurden nach GdW-Zählung nur 88.000 Mietwohnungen fertig, 55 Prozent des Bedarfs, und lediglich 23.000 Sozialwohnungen, 23 Prozent der Zielmarke. Der GdW bezifferte den bundesweiten Wohnungsmangel Mitte 2024 auf rund 900.000 Einheiten, deutlich weniger als die spätere Pestel-Schätzung, was auch an unterschiedlichen Berechnungsmethoden liegt. Beide Verbände sind sich aber einig: Selbst die zuletzt gestiegenen Genehmigungszahlen von 238.500 Wohnungen reichen bei Weitem nicht aus, um die Lücke in absehbarer Zeit zu schließen.

Steigende Baukosten bremsen den Wohnungsbau zusätzlich

Neben fehlenden Genehmigungen bremsen auch die Kosten den Wohnungsbau. Nach Angaben des GdW verteuerte sich der Wohnungsbau seit dem ersten Quartal 2019 um 44 Prozent, allein im ersten Quartal 2024 um 2,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Mit den Fördermitteln, die 2020 noch für den Bau von 100 Wohnungen reichten, ließen sich Ende 2023 in angespannten Märkten nur noch 71 Wohnungen errichten. Das zeigt sich auch bei den Wohnungsunternehmen selbst: Die im GdW organisierten Unternehmen stellten 2023 rund 28.000 Wohnungen fertig, 13 Prozent weniger als im Vorjahr, für 2024 rechnete der Verband mit einem weiteren Rückgang um 19 Prozent auf 23.000 Wohnungen und für 2025 mit nur noch 18.000 Wohnungen. Höhere Zinsen, teurere Materialien und strengere Standards summieren sich damit zu einem Neubau, der für viele Bauträger kaum noch wirtschaftlich darstellbar ist.