Was kostet eine Immobilie in Deutschland je Quadratmeter?

So haben sich die Immobilien­preise seit 2022 entwickelt

Der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts zeigt seit 2022 eine deutliche Kurve. Im Jahresdurchschnitt 2023 sanken die Preise für Wohnimmobilien um 8,4 Prozent gegenüber 2022, der stärkste Rückgang seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000 und der erste Rückgang seit 2007. Grund waren vor allem die gestiegenen Bauzinsen, die viele Käufer aus dem Markt drängten. Im vierten Quartal 2023 lagen die Preise noch 7,1 Prozent unter dem Vorjahresniveau. Die Wende kam im Jahresverlauf 2024: Im vierten Quartal 2024 stiegen die Preise wieder um 1,9 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Im ersten Quartal 2025 betrug das Plus bereits 3,8 Prozent, im vierten Quartal 2025 dann 3,0 Prozent. Im Jahresdurchschnitt 2025 ergab sich damit ein Anstieg von 3,2 Prozent, der erste positive Jahreswert seit 2022. Im ersten Quartal 2026 verlangsamte sich das Wachstum auf 1,4 Prozent zum Vorjahresquartal und 0,3 Prozent zum Vorquartal, im Zuge einer Umbasierung des Index auf das neue Basisjahr 2025.

Diese Preise zahlen Käufer je Quadratmeter

Wie viel ein Quadratmeter tatsächlich kostet, hängt stark vom Segment ab. Nach Auswertung aller notariellen Kaufverträge durch die Gutachterausschüsse, veröffentlicht über das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, kosteten freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser 2024 im mittleren Preissegment rund 2.400 Euro je Quadratmeter, nahezu unverändert zum Vorjahr. Im oberen Segment, dem 95. Perzentil, lag der Preis bei 4.590 Euro, ein Rückgang von 8 Prozent. Am unteren Rand kosteten Häuser im Schnitt 1.200 Euro je Quadratmeter. Die gesamte Spanne reichte von 590 bis 9.500 Euro. Bei gebrauchten Eigentumswohnungen lag das mittlere Preissegment bei 2.300 Euro je Quadratmeter, das obere Segment bei 4.020 Euro und das untere bei 1.000 Euro. Bauland in Großstädten kostete 2024 im Schnitt 930 Euro je Quadratmeter, 9 Prozent mehr als 2023. Die Gutachterausschüsse registrierten 2024 rund 805.000 Kaufverträge, 9 Prozent mehr als im Vorjahr, bei einem Geldumsatz von 247 Milliarden Euro, ein Plus von 15 Prozent.

In diesen Städten ziehen die Preise am stärksten an

Innerhalb der sieben größten deutschen Städte fällt die Preisdynamik 2026 sehr unterschiedlich aus. Nach dem Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken stiegen die Preise für Wohnimmobilien im zweiten Quartal 2026 in Hamburg um 3,8 Prozent zum Vorjahresquartal, der stärkste Anstieg unter den Top-7-Städten. Es folgen Köln mit 2,5 Prozent, Frankfurt am Main und Düsseldorf mit je 2,4 Prozent sowie München mit 2,3 Prozent. Berlin verzeichnete ein Plus von 1,6 Prozent, Stuttgart nur 0,7 Prozent. Über alle sieben Städte zusammen ergab sich ein Anstieg von 2,1 Prozent. Auch die amtliche Statistik zeigt Unterschiede zwischen Metropole und Land. Im vierten Quartal 2025 kosteten Eigentumswohnungen in den Top-7-Metropolen 2,1 Prozent mehr als ein Jahr zuvor, in anderen kreisfreien Großstädten dagegen 4,8 Prozent mehr und in dünn besiedelten ländlichen Kreisen sogar 5,4 Prozent mehr. Die Nachholeffekte fallen damit außerhalb der Ballungsräume zurzeit stärker aus als in den Großstädten selbst.

Ein knappes Angebot treibt die Preise zusätzlich

Der Preis je Quadratmeter hängt neben der Lage auch vom Angebot ab, und das Angebot bleibt knapp. 2025 genehmigten die Behörden in Deutschland 238.500 neue Wohnungen, 10,8 Prozent mehr als 2024. Fertiggestellt wurden im selben Jahr jedoch nur 206.600 Wohnungen, 18,0 Prozent weniger als im Vorjahr und so wenige wie zuletzt 2012. Zwischen Genehmigung und Bezug liegen im Schnitt 26 Monate, sechs Monate mehr als noch 2020. Ende 2025 stand ein Bauüberhang von 760.700 genehmigten, aber noch nicht fertiggestellten Wohnungen zu Buche, davon waren 307.200 bereits im Bau. Je länger Fertigstellungen auf sich warten lassen, desto knapper bleibt das Angebot an fertigen Wohnungen und desto mehr Nachfrage trifft auf den Bestand. Auch das erklärt, warum die Preise trotz gestiegener Bauzinsen seit dem vierten Quartal 2024 wieder anziehen, besonders in Städten mit hohem Zuzug.

Wie weit der Markt von seinem Höchststand entfernt ist

Für Käufer und Verkäufer bedeutet die Entwicklung 2026 vor allem eines: Die Talsohle ist durchschritten, aber von den hohen Preisen des Jahres 2022 ist der Markt noch entfernt. Der amtliche Häuserpreisindex lag im ersten Quartal 2026 bei 100,5 Punkten auf Basis des Jahres 2025, für Neubauten bei 101,9 Punkten und für Bestandsimmobilien bei 100,2 Punkten. Neubauten wurden damit anteilig wieder etwas teurer gehandelt als Bestandsobjekte. Die Wachstumsrate bremste sich im Vergleich der Quartale spürbar ab: von 3,0 Prozent im vierten Quartal 2025 auf 1,4 Prozent im ersten Quartal 2026 gegenüber dem Vorjahresquartal, und nur noch 0,3 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Der Ausschlag nach oben fällt damit deutlich flacher aus als noch Anfang 2025, als der Vorjahresvergleich bei 3,8 Prozent lag. Wer 2026 kauft, zahlt spürbar mehr als im Tief des Jahres 2023, aber je nach Lage noch immer weniger als beim Höchststand vor der Zinswende 2022.